Schuldzinsen sind steuerlich abziehbar, wenn ein Zusammenhang mit einer bestimmten Einkunftsart besteht. Ein Klassiker hierbei sind Darlehen zur Finanzierung vermieteter Immobilien, denn hier sind die anfallenden Zinsen als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Absatz 1 EStG). Zu beachten ist bei Schuldzinsen – egal, ob sie im Betriebs- oder Privatvermögen anfallen – aber stets der sogenannte Finanzierungszusammenhang. Zwischen Aufnahme des Darlehens und der Erzielung von Einkünften muss also ein gewisser wirtschaftlicher Zusammenhang bestehen.

1. Grundsatz des Finanzierungszusammenhangs

Schuldzinsen sind nur dann als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar, wenn sie einen gewissen wirtschaftlichen Zusammenhang mit den jeweiligen Einkünften (etwa aus Gewerbebetrieb oder Vermietung und Verpachtung) aufweisen. Der Unternehmer oder Investor muss das Darlehen also beispielsweise

- zur Finanzierung eines Fahrzeugs oder einer Maschine genutzt haben, wenn dieses Wirtschaftsgut Betriebsvermögen des Unternehmens ist, oder

- zur Finanzierung einer Immobilie aufgenommen haben, wenn diese Immobile vermietet wird und Mieteinkünfte nach § 21 EStG erzielt werden.

Nur in diesen Fällen hat die jeweilige Person das Darlehen zur Erzielung von Einkünften aufgenommen.

Der Finanzierungszusammenhang muss grundsätzlich lückenlos bestehen. Wird eine Maschine etwa zunächst aus Eigenkapital finanziert und erst anschließend ein Darlehen aufgenommen, ist der Finanzierungszusammenhang kurzzeitig unterbrochen.

2. Unterbrechungen des Finanzierungszusammenhangs

Gesetzgeber und Rechtsprechung setzen für den Abzug von Schuldzinsen grundsätzlich voraus, dass sie für den Erwerb des jeweiligen Vermögensgegenstandes notwendigerweise anfallen. Kann der Unternehmer oder Investor die für den Kauf notwendigen Mittel anderweitig beschaffen, etwa aus Eigenkapital, benötigt er dem Grunde nach kein Darlehen.

In einem solchen Fall fallen keine Zinsen an. Der Unternehmer kann daher auch keine entsprechenden Ausgaben – auch keine fiktiven Zinsen, etwa in Höhe der entgangenen Rendite – ansetzen. Gleichzeitig spart er sich aber auch den Aufwand, den er üblicherweise durch die Zinsabflüsse an die Bank gehabt hätte.

In einer anderen Konstellation finanziert eine Person, etwa eine Vermieterin, den Kauf des Wirtschaftsgutes (hier einer Immobilie) zunächst aus Eigenkapital, etwa, weil der Kauf schnell abgewickelt werden soll. Erst nach dem Erwerb nimmt sie bei der Bank einen Kredit für die Finanzierung auf. In diesem Fall wird der Finanzierungszusammenhang durchbrochen, was zu einer Nichtanerkennung der Schuldzinsen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten führt.

Dem liegt folgende Überlegung zu Grunde: Der Unternehmer oder Investor hat bereits über die entsprechenden Mittel verfügt. Bei diesem Geld handelte es sich um versteuertes Einkommen, das als Eigenkapital zur Verfügung steht. Investiert er dieses Eigenkapital nun in eine Immobilie und nimmt er anschließend ein Darlehen auf, dient die Darlehenssumme nicht der Immobilienfinanzierung, sondern der Finanzierung des privaten Lebensstandards oder Vermögensaufbaus. Hierdurch besteht kein hinreichender Zusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (ständige Rechtsprechung, vgl. etwa BFH 29.3.2007 – IX R 10/06, BStBl. II 2007, 645).

Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Immobilieninvestoren spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobiliensteuerrecht

- Entwicklung individueller Gestaltungsmodelle im internationalen Steuerrecht, beim Unternehmenskauf/-verkauf und bei Umstrukturierungen)

- Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO

- Nutzung von Gewerbesteuervorteilen bei der atypisch stillen Gesellschaft

- Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung

- Entwicklung von Verteidigungsstrategien gegenüber der Finanzverwaltung bei Einspruchsverfahren, Betriebsprüfungen, FG-Klageverfahren und BFH-Revisionsverfahren

- Rechtsberatung durch unsere Rechtsanwälte (insbesondere im Gesellschaftsrecht und Vertragsrecht)

- Beratung zu sämtlichen Umwandlungsvorgängen (Einbringung, Verschmelzung, Formwechsel)

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz: