Das Erbbaurecht ist eine je nach Region mehr oder weniger verbreitete Variante des Grundstückserwerbs. Konkret wird das Grundstück über einen langen Zeitraum – in der Regel 99 Jahre – gepachtet. Das Gebäude, das der Pächter auf dem Erbbaugrundstück errichtet, steht allerdings in dessen Eigentum. Die für das Erbbaurecht zu zahlende Pacht wird als „Erbbauzins“ bezeichnet und ist üblicherweise einmal pro Jahr fällig.

Sowohl das Erbbaurecht selbst als auch das Erbbaugrundstück können an andere Personen übertragen sowie vererbt werden. In diesem Fall gelten besondere Bewertungsvorschriften.

1. Was steckt hinter dem Erbbaurecht?

Geregelt ist das Erbbaurecht im Erbbaurechtsgesetz, kurz ErbbauRG. Es ist nicht mit klassischen Miet- oder Pachtverhältnissen vergleichbar, da Immobilieneigentümer darauf vertrauen können müssen, dass der Verpächter den Vertrag nicht einseitig kündigt. Dennoch hat der sogenannte Erbbaugeber diverse Mitspracherechte, etwa bei der Beleihung von Immobiliendarlehen, der konkreten Nutzung der zu bauenden Immobilie oder der Errichtung von Anbauten.

Im Ergebnis ist das Erbbaurecht ein vertragliches Recht, das Erbbaugrundstück zu nutzen. Die Gegenleistung des Erbbauberechtigten besteht in der Zahlung des Erbbauzinses, der in der Regel einmal pro Jahr fällig wird. Ein durchschnittlicher Erbbauzins liegt bei rund 4 % des Grundstückswertes.

Das Erbbaurecht erlischt auf zwei Arten. Maßgebend ist das Ereignis, das zuerst eintritt: