Datum | Thema

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Das Ertragswertverfahren als Bewertungsmethode ist sehr gängig in seiner Anwendung. Jedoch gilt es als eher komplexes Verfahren, da einige Werte schwierig zu ermitteln sind. Zudem bedarf es eine gute Marktkenntnis. Hingegen gibt es auch noch andere Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht. Darunter lassen sich das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren fassen. Zudem sind international anerkannte Verfahren, wie beispielsweise das Discounted-Cash-Flow-Verfahren, zunehmend auch in Deutschland mit Interesse und steigender Anerkennung verknüpft.

Zunächst gilt es festzuhalten, dass beim Ertragswertverfahren grundsätzlich Immobilien bewertet werden, bei welchen die Renditeerzielung ein primäres Ziel darstellt. Darauf liegt auch der Fokus in diesem Beitrag. Denn es gibt auch weitere gängige und anerkannte Bewertungsmethoden, wie sie einerseits vor deutschen Gerichten anerkannt sind und andererseits international geläufig sind. Diese Verfahren werden in anderen Beiträgen vertieft.

Beim zu betrachtenden Ertragswertverfahren spielen der objektspezifische Bodenwert sowie der Rohertrag der Immobilie die hauptsächlichen Faktoren. Dabei wird der Bodenwert durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche in Quadratmetern ermittelt. Denn dies gibt den Wert für ein unbebautes oder auch fiktiv freigelegtes Grundstück an. Hingegen wird der Rohertrag aufgrund anderer Faktoren ermittelt. Hierbei steht die tatsächliche oder auch übliche Jahresmiete für geschlossene Mietverträge im Vordergrund. Zudem werden davon Bewirtschaftungskosten abgezogen. Nachdem der Ertrag ermittelt wurde, wird dieser mit einem vom Gesetzgeber definierten Multiplikator multipliziert. Dabei ist dieser hauptsächlich vom Alter der Immobilie abhängig.

Um das Ertragswertverfahren ordnungsgemäß erklären zu können, gilt es in das Bewertungsgesetz zu schauen. Hierdurch werden die maßgeblichen Hinweise geliefert. Demzufolge sind nach § 182 BewG hauptsächlich Mietgrundstücke und Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, mit dem Ertragswertverfahren zu bewerten.

Außerdem gibt § 184 BewG weitere Aufschlüsse zur Anwendung des Ertragswertverfahrens. Demzufolge ist nach § 184 Absatz 1 BewG der Wert der Gebäude, auch als sogenannter Gebäudeertragswert bezeichnet, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 185 zu ermitteln. Dabei ist der Bodenwert der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG und wird als nicht abnutzbar angesehen. Wohingegen der Gebäudewert auch aufgrund seiner restlichen Nutzungsdauer ermittelt wird. Zusammen ergeben dann, wie bereits erwähnt, der Bodenwert und der Gebäudeertragswert nach § 185 BewG den Ertragswert des Grundstücks. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen. Außerdem gilt die Regel, dass sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten sind.

Dabei bestehen hierbei einige Abweichungen im Vergleich zur Ermittlung nach dem ImmoWertV. Denn hierbei gilt, dass gemäß dem allgemeinen Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV der vorläufige Ertragswert durch Bildung der Summe aus dem kapitalisierten jährlichen Reinertragsanteil der baulichen Anlagen, der unter Abzug des Bodenwertverzinsungsbetrags ermittelt wurde und dem Bodenwert ermittelt wird. Im Falle des vereinfachten Ertragswertverfahrens von § 29 ImmoWertV wird der Bodenwert ebenfalls abgezinst.

Nun gilt gemäß § 185 BewG, dass für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts vom Reinertrag des Grundstücks ausgegangen wird. Dafür muss man die Bewirtschaftungskosten nach § 187 BewG vom Rohertrag des Grundstücks gemäß § 186 BewG abziehen. Außerdem gilt es den Reinertrag um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung anhand des Liegenschaftszinssatzes nach § 188 BewG des Bodenwerts ergibt. Somit erhält man im Anschluss den Gebäudereinertrag.

Danach gilt es diesen Gebäudereinertrag mit dem sich ergebenden Vervielfältiger zu multiplizieren. Hierbei gilt es auf die Anlage 21 BewG zu schauen. Maßgebend für den Vervielfältiger sind hierbei der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dabei wird die Restnutzungsdauer aus dem Betrag zwischen wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 22 ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. Sofern gemäß § 185 Absatz 3 BewG nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer Verlängerung oder Verkürzung der entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen. Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.

2.2.1. Rohertrag

Im Detail gehen wir nun auf die einzelnen Faktoren bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ein. Dabei ist der Rohertrag nach § 186 Absatz 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Jedoch sind hierbei Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, nicht relevant.

Gemäß Absatz 2 ist für Grundstücke oder Grundstücksteile die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind sowie für Grundstücke, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, die übliche Miete anzusetzen. Dabei ist die übliche Miete in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Hierbei sind wiederum die Betriebskosten nicht einzubeziehen.

2.2.2. Bewirtschaftungskosten

Gemäß § 187 Absatz 1 BewG sind Bewirtschaftungskosten die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Darüber hinaus bleiben durch Umlagen gedeckte Betriebskosten jedoch unberücksichtigt.

Außerdem sind die Bewirtschaftungskosten nach vorhandenen Erfahrungssätzen anzusetzen. Dabei besagt Absatz 2, dass die Erfahrungssätze anzuwenden sind, welche von den Gutachterausschüssen für den Zeitraum vor dem zur Bewertung wesentlichen Kalenderjahr abgeleitet wurden. Sofern jedoch von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Erfahrungssätze zur Verfügung stehen, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 auszugehen.

2.2.3. Liegenschaftszinssatz

Zuletzt bedarf es eines Liegenschaftszinssatzes zur Bewertung der Immobilie. Dabei ist dies der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Zuvor wurde bereits der Fall angesprochen, bei welchem von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen. Dann würde die folgenden Zinssätze gelten. Dabei gibt es verschiedene Stufen zu berücksichtigen. Zunächst gilt ein Zins von 5 Prozent für Mietwohngrundstücke und 5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent. Letzterer wird aufgrund der Wohn- und Nutzfläche ermittelt. Weiterhin gilt ein Zins von 6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent. Zuletzt gilt ein Zins von 6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke.

*Bodenrichtwert pro qm (beispielhaft): 600 €

= Bodenwert = 240.000 €

Rohertrag 50.000 €

– Bewirtschaftungskosten – 5.000 €

= Reinertrag des Grundstücks = 45.000 €

– Bodenwertverzinsung (5 %) – 12.000 € (240.000 € * 0,05)

= Gebäudereinertrag = 33.000 €

*Vervielfältiger (Nutzungsdauer 25 J.) *14

= Gebäudeertragswert = 462.000 €

+ Bodenwert + 240.000 €

= Vorläufiger Ertragswert = 702.000 €

– Sonstige Umstände – 0 €

= Ertragswert / Verkehrswert = 702.000 €

Die verschiedenen Bewertungsmethoden im Immobiliensteuerrecht sind für verschiedene Sachverhalte nützlich. Jedoch ist das Ertragswertverfahren häufiger komplexer aber auch aufschlussreicher und daher besonders bei Wertgutachten beliebt. Aber es liefert zumeist sehr marktgerechte und aktuelle Verkehrswerte für Grundstücke und Immobilien.