Fix und Flip bezeichnet eine bestimmte Strategie, in Immobilien zu investieren. Im Mittelpunkt steht der Erwerb sanierungsbedürftiger Objekte, deren anschließende Aufwertung und sofortige Wiederveräußerung. Die Differenz zwischen Anschaffungs- und Sanierungskosten auf der einen und Veräußerungspreis auf der anderen Seite ist der Gewinn, der je nach Rechtsform unterschiedlich besteuert wird. Nur in seltenen Fällen ist die Veräußerung steuerfrei.
1. Was steckt hinter Fix und Flip bei Immobilien?
Das Konzept „Fix und Flip“ macht sich die Sanierungsbedürftigkeit und den damit verbundenen Wertverlust von Immobilien zunutze. Der erste Schritt besteht in der Suche nach geeigneten Objekten in guter Lage, beispielsweise in Stadtzentren oder im direkten Umland größerer Metropolen. Auch ländliche Regionen mit guter Verkehrsanbindung sind für Fix und Flip interessant, da hier der Wert der Immobilie selbst den Bodenwert regelmäßig übersteigt.
Im zweiten Schritt wird das Objekt saniert. Aus einer leerstehenden Stadtvilla entstehen beispielsweise zwei Vermietungsobjekte oder Eigentumswohnungen. Die Höhe der notwendigen Investition hängt neben dem Zustand der Immobilie auch von der eingebrachten Eigenleistung ab. Bei einer Generalsanierung ist 2023 etwa mit Kosten von EUR 400 bis EUR 600 je Quadratmeter zu rechnen.
Der dritte Schritt besteht in der Veräußerung der sanierten Immobilie, entweder als Ganzes oder aufgeteilt in einzelne Objekte. Ziel dabei ist ein möglichst hoher Kaufpreis, durch den über das investierte Kapital hinaus ein Gewinn entsteht.
Welche Steuern bei Fix und Flip anfallen, hängt von mehreren Faktoren ab. In erster Linie spielt die Rechtsform des investierenden Unternehmens eine Rolle. So macht es einen Unterschied, ob ein Investor als Privatperson, gewerblicher Immobilienhändler oder Kapitalgesellschaft Investitionen tätigt. Auch die konkrete Nutzung der Immobilie ist von Bedeutung, da der Gesetzgeber in bestimmten Fällen zwischen Wohn- und gewerblicher Verwendung unterscheidet.
2. Fix und Flip als Privatperson: Wann greift § 23 EStG?
Die wenigsten Immobilieninvestoren starten in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft – denn beispielsweise mit einer Immobilien-GmbH können auch erhebliche Nachteile verbunden sein. Daher finden die ersten Fix und Flip Investments regelmäßig im Privatvermögen statt und umfassen lediglich ein kleines Volumen, etwa den Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung am Rande einer größeren deutschen Stadt.
Für Privatpersonen gilt § 23 EStG, der sogenannte private Veräußerungsgeschäfts abschließend regelt. Sonstige Einkünfte im Sinne der Norm liegen vor, wenn Kauf und Verkauf innerhalb einer Frist von 10 Jahren erfolgen, wobei die jeweiligen Notarverträge maßgebend sind. Findet der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung des Objektes statt, unterliegt der entstehende Gewinn der regulären Einkommensteuer. Es fallen also bis zu 50 % Steuer an, wobei der Gewinn nach der folgenden Formel ermittelt wird:
Gewinn aus § 23 EStG = Veräußerungspreis – Nebenkosten der Veräußerung – Anschaffungs- und Herstellungskosten (Sanierungsaufwendungen gehören dazu; § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG) – Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch etc.)
Innerhalb der 10-Jahres-Frist sind Immobilienverkäufe nur dann steuerfrei, wenn sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG). Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt dabei auch bei Ferienhäusern und -wohnungen vor, sofern keine Vermietung und nur ein üblicher Leerstand stattfand (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).
Bei Fix und Flip besteht daher eine mögliche Strategie in der Anschaffung, Sanierung, vorübergehenden Nutzung als Ferienwohnung (etwa über ein Jahr) und anschließende Veräußerung. So kann ein steuerfreier Verkauf realisiert werden, wenn die Grenzen zum gewerblichen Grundstückshandel nicht überschritten wurden.
3. Immobiliengeschäfte im gewerblichen Bereich: der Grundstückshandel
Die private Vermögensverwaltung, zu der auch Fix und Flip Geschäfts grundsätzlich gehören, ist vom sogenannten gewerblichen Grundstückshandel zu unterscheiden. Ein solcher liegt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) vor, wenn ein Steuerpflichtiger
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind Sachverhalt, aktuelle Rechtslage, Zuständigkeit, Dokumentation und Umsetzung.