Gebäude, die auf fremdem Grund und Boden errichtet werden, gehen regelmäßig in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Gleichzeitig wurden die Baukosten von einer anderen Person, etwa vom Unternehmer-Ehegatten, getragen. Dies eröffnet steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, denn über einen Aufwandsverteilungsposten ist das Gebäude wie Betriebsvermögen abschreibungsfähig, gleichzeitig kann es nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden. Wir geben einen Überblick über die optimale Vorgehensweise bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden!
1. Grundsatz: Das zivilrechtliche Eigentum an Immobilien und Grundstücken
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Gebäude auf fremdem Grund und Boden errichtet werden. Einen Sonderfall stellt dabei lediglich das sogenannte Erbbaurecht dar, denn hier gelten für die „Verbindung“ von Grundstück und Immobilie die besonderen Regelungen des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG).
Weichen Grundstückseigentümer und Bauherr aber voneinander ab, ohne dass ein Erbbaurecht besteht, gelten die §§ 93, 94 und 946 BGB. Das Gebäude gilt als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, auf dem es errichtet wurde. Wenngleich die Kosten beispielsweise ein außenstehender Dritter getragen hat, ist das Gebäude nun zivilrechtliches Eigentum des Grundstückseigentümers (§ 39 Absatz 1 AO).
Weitere Ausnahmen gelten bei Grunddienstbarkeiten und Nießbräuchen. Errichtet eine Person ihre Immobilie in Ausübung eines solchen, dinglichen Rechtes, ist es ihr auch zivilrechtlich zuzurechnen. Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden ist dann kein wesentlicher, sondern lediglich ein sogenannter Scheinbestandteil des Grundstücks selbst.
2. Besonderheiten bei der Erfassung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden
Gebäude auf fremdem Grund und Boden weisen steuerlich einige Besonderheiten auf. Denn zivilrechtlich ist der Fall zwar klar – das Gebäude wird dem Grundstückseigentümer zugerechnet – im Steuerrecht gilt aber das sogenannte Kostentragungsprinzip. Ein Unternehmer, der seine betriebliche Immobilie auf fremdem Grund und Boden errichtet, könnte durch das zivilrechtliche und wirtschaftliche Eigentum des Grundstückseigentümers keine Abschreibungen geltend machen.
Schauen wir uns hierzu einmal die Aspekte, die der Bundesfinanzhof (BFH) zur Umgehung dieses Problems ausgearbeitet hat, an:
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind Sachverhalt, aktuelle Rechtslage, Zuständigkeit, Dokumentation und Umsetzung.