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Die Übertragung einer Immobilie des Betriebsvermögens auf einen nahen Angehörigen löst die Realisierung stiller Reserven aus, die den betrieblichen Gewinn erhöhen. Daraus können Steuernachteile resultieren, wenn die Immobilie nachfolgend veräußert oder in ein Betriebsvermögen eingelegt wird. Wir erklären, welche Folgen die Übertragung einer Immobilie des Betriebsvermögens hat.
Die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie des Betriebsvermögens auf einen nahen Angehörigen kann für den Empfänger negative steuerrechtliche Folgen haben. Dabei ist im Rahmen der Übertragung auf den nahen Angehörigen zu differenzieren, ob die Immobilie verschenkt oder vererbt wird.
Tritt der Erbfall ein, geht der Betrieb auf den oder die Erben im Wege der Gesamtrechtsnachfolge über. Folglich hängt die Aufdeckung der stillen Reserven davon ab, wie die Erben mit dem Betrieb weiterverfahren. Setzen sie den Betrieb in entsprechender Weise mit der Immobilie fort, so liegt keine Entnahme vor. Anders stellt es sich aber dar, wenn die Immobilie zu außerbetrieblichen Zwecken aus dem Betriebsvermögen gelöst wird. Beispielsweise kann die Immobilie erneut verschenkt oder zur Wohnnutzung bestimmt werden.
Wird eine Immobilie des Betriebsvermögens durch Schenkung auf einen nahen Angehörigen aus dem Betriebsvermögen gelöst, so führt dies zu einer Entnahme zu außerbetrieblichen Zwecken durch den Schenker. Dann werden durch die Übertragung der Immobilie des Betriebsvermögens auf einen nahen Angehören stille Reserven realisiert, indem der Entnahmegewinn dem Gewinn des Schenkers hinzugerechnet wird.
Zudem können sich im weiteren Verlauf für den Rechtsnachfolger sowohl beim Erbfall als auch bei der Schenkung weitere Steuerfolgen ergeben, wenn dieser die Immobilie veräußert oder in ein Betriebsvermögen eingelegt.
Die Auslösung einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen zu außerbetrieblichen Zwecken stellt eine Entnahme des Rechtsvorgängers dar. Gemäß § 23 Absatz 1 Satz 2 EStG wird durch die Entnahme eines Grundstücks aus dem laufenden Betrieb oder anlässlich einer Betriebsaufgabe ein Anschaffungsvorgang fingiert. Daher liegt zum Zeitpunkt der Entnahme beziehungsweise der Betriebsaufgabe fiktiv ein Anschaffungsvorgang vor. Dieser ist gemäß § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG dem Beschenkten zuzurechnen. Daher stellt die Entnahme einer Immobilie des Betriebsvermögens faktisch einen Anschaffungsvorgang des Rechtsnachfolgers dar. Daran sind gewisse Rechtsfolgen geknüpft.
Zunächst beginnt die zehn-Jahres-Frist zum steuerfreien Verkauf erneut zu laufen, da fiktiv eine Anschaffung vorliegt. Dabei knüpft der Beginn der Frist an den Zeitpunkt der Entnahme an. Wird das entnommene Grundstück nun innerhalb der zehn Jahre nach der Entnahme wieder veräußert, so löst dies die Rechtsfolgen des § 23 EStG aus. Dann droht bei dem Rechtsnachfolger eine Besteuerung des Veräußerungsgewinnes.
Doch um dann den Veräußerungsgewinn bestimmen zu können, müssen gemäß § 23 Absatz 3 Satz 1 EStG die Anschaffungskosten dem Erlös gegengerechnet werden. Dazu sind die Anschaffungskosten zu ermitteln. Bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns tritt an die Stelle der Anschaffungskosten oder Herstellungskosten nach § 23 Absatz 3 Satz 2 EStG der angesetzte Entnahmewert, also der Teilwert zum Zeitpunkt der Entnahme. Dabei ist der angesetzte Wert der Entnahmewert, welcher der Steuerfestsetzung im Steuerbescheid des Veranlagungszeitraums zugrunde gelegen hat, in dem die Entnahme der Immobilie aus dem Betriebsvermögen erfolgte. Hingegen kommt es nicht darauf an, ob der Entnahmewert zutreffend ermittelt worden ist. Vielmehr ist für den Ansatz allein der tatsächliche Wertansatz maßgeblich. Folglich bildet dieser Wert die Anschaffungskosten, welche dann dem Erlös gegenzurechnen sind.
Natürlich kann ein privates Veräußerungsgeschäft nach einer unentgeltlicher Übertragung auch als Gestaltungsmöglichkeit verwendet werden, um die Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn zu reduzieren. So können Sie erreichen, dass der Veräußerungsgewinn einem niedrigeren Steuertarif unterliegt. Wie das funktioniert haben wir in einem anderen Beitrag erklärt.
Oft übersehen wird die Regelung des § 23 Absatz 1 Satz 5 Nummer 1 EStG. Diese Norm fingiert die Einlage einer Immobilie in das Betriebsvermögen unter gewissen Voraussetzungen als Veräußerung. Dazu muss der Steuerpflichtige die Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung aus dem Betriebsvermögen heraus veräußern. Dabei meint die Anschaffung nicht die Einlage, sondern den tatsächlichen Anschaffungsvorgang. Daher ist Ziel der Norm die im Privatvermögen erzielten stillen Reserven abzuschöpfen. Zwar werden schon bei der Veräußerung der Immobilie des Betriebsvermögens bereits die stillen Reserven aufgedeckt. Dennoch möchte der Gesetzgeber durch die Regelung des § 23 Absatz 1 Satz 5 Nummer 1 EStG den Teil der im Privatvermögen erzielten stillen Reserven abschöpfen, der auf die Zeit zwischen Anschaffung und Einlage entfällt. Daher kann die Veräußerung neben der Besteuerung der betrieblichen stillen Reserven auch noch die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG auslösen. Dazu folgendes Beispiel:
Der Vater erwirbt eine Immobilie für 100.000 Euro.
Ein Jahr später überträgt er sie unentgeltlich auf seine Tochter.
Diese legt die Immobilie zum Teilwert von 110.000 Euro in das Betriebsvermögen ein.
Zwei Jahre später veräußert sie die Immobilie für 130.000 Euro.
Besteuert wird dieser Sachverhalt nun in zweifacher Hinsicht:
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind Sachverhalt, aktuelle Rechtslage, Zuständigkeit, Dokumentation und Umsetzung.