Immobilien hebeln ist ein Begriff, der veranschaulichen soll, wie man Immobilienvermögen möglichst effizient und schnell auf- und ausbaut. Um einen solchen Vorgang zu verdeutlichen, stellen wir in diesem Beitrag ein Modell vor, mit dem man innerhalb von weniger als zehn Jahren mit einem bescheidenen ursprünglichen Eigenkapital bis zu 17 Immobilien erwirbt.

1. Immobilien hebeln – Einleitung

Lange Zeit galt die Ansicht, dass man mit Immobilien langsam aber stetig Vermögen aufbauen kann. Was man dabei allerdings beachten musste, war, dass man bei einer Fremdfinanzierung, wie sie früher üblich war, oft lange gewartet hat, bis man in den Erwerb neuer Immobilien investieren konnte. Dass es auch anders geht, wollen wir in diesem Beitrag an einem Beispiel zeigen. Einer unser Schlüssel zu diesem Ziel ist dabei unser Wissen, wie das Steuerrecht das Hebeln mit Immobilien unterstützt.

2. Grundlagen des Immobiliensteuerrechts

Um die Basis für das Verständnis eines wesentlichen Faktors des Hebelns von Immobilien zu schaffen, müssen wir kurz ins Steuerrecht einsteigen. Genauer gesagt betrachten wir die Besteuerung von Einkünften, die im Zusammenhang mit der privaten Verwaltung von Immobilien stehen.

Einerseits fällt beim Erwerb Grunderwerbsteuer an. Da die Bundesländer die Steuer erheben, bestimmen sie auch die Höhe des Steuersatzes. In Nordrhein-Westfalen beträgt er derzeit 6 %.

Weiterhin ist mit einer Besteuerung der Mieteinnahmen zu rechnen. Denn die Immobilien, die wir hier hebeln wollen, sollen vermietet werden. Dabei fällt nach § 21 EStG Einkommensteuer sowie eventuell Kirchensteuer und beziehungsweise oder Solidaritätszuschlag an. Allerdings kommt bei der Vermietung von Immobilien in der Regel eine Abschreibung von 2 % der Anschaffungskosten hinzu. Sie reduziert über einen Zeitraum von 50 Jahren verteilt den Mietertrag, senkt somit auch die Einkommensteuer. Entscheidender wird für uns allerdings der Ansatz der Finanzierungskosten sein, denn diese sind ebenfalls steuerlich abzugsfähig.

Andererseits müssen wir auch noch mit einbeziehen, dass ein späterer Verkauf der Immobilien steuerpflichtig sein kann. Wenn man jedoch die derzeit zehnjährige Spekulationsfrist beachtet, kann der Gewinn sogar steuerfrei erfolgen. Allerdings verfolgen wir in diesem Beitrag keine primäre Absicht, Immobilien zu verkaufen. Daher führen wir diese Einkommensbesteuerung im Wesentlichen nur an, um alle wichtigen Aspekte bezüglich der Immobilienbesteuerung aufzulisten.

3. Immobilien hebeln – so sieht unser Plan aus

3.1. Die Ausgangslage

Nehmen wir an, uns steht Eigenkapital von EUR 50.000 zur Verfügung und wollen dies in den Erwerb einer Immobilien investieren. Gehen wir weiterhin davon aus, dass uns eine Bank bei einer Eigenkapitalquote von 10 % einen Immobilienkredit gewährt, der jährlich mit 4 % verzinst wird. Mit der Bank haben wir zudem eine Tilgung von 1,4 % pro Jahr vereinbart. Weiterhin wollen wir annehmen, dass die Wertsteigerung der Immobilie, für die wir uns entscheiden, bei jährlich 2,5 % liegt. Gleichzeitig dürfen wir mit einer Mietrendite von 5 % rechnen. Wie sieht dann die Entwicklung unseres Vermögens aus?

3.2. Entwicklung des Modells in den ersten drei Jahren

Wer genau mitrechnet, der findet heraus, dass am Ende kein Gewinn verbleibt, den man versteuern müsste. Denn die Finanzierungskosten sorgen dafür, dass lediglich 1 % des Mietertrags der Besteuerung unterliegt – und das sind gerade mal EUR 5.000. Dieser Ertrag liegt weit unterhalb des Grundfreibetrags, ist somit steuerfrei. Dabei haben wir vereinfachend die Abschreibung von regulär 2 % sogar noch ausgeblendet.

Nach drei Jahren haben wir vom ursprünglichen Darlehen über EUR 450.000 bereits EUR 20.250 getilgt. Eingenommen haben wir im selben Zeitraum jedoch EUR 75.000. Davon haben wir nochmals EUR 54.000 an Zinsen der Bank überwiesen. Übrig bleibt auf der Habenseite also kaum etwas. Wie können wir denn dann wagen, davon zu sprechen, dass man innerhalb von zehn Jahren ein Immobilienvermögen aufbauen kann? Abwarten.

3.3. Erstmals Immobilien hebeln nach nur drei Jahren

Durch die Tilgung ist nämlich unser Eigenkapitalanteil auf EUR 111.000 angestiegen, was einer Quote von 22,2 % entspricht. Gleichzeitig ist der Immobilienwert auf EUR 540.000 gestiegen. Dieses hinzugewonnene Vermögen ermöglicht es uns, dass wir in erneute Darlehensverhandlungen mit einer Bank treten, um Fremdkapital zum Kauf einer weiteren Immobilien zu erhalten. Wir hebeln also unsere neue Immobilie. Das funktioniert, weil die Wertsteigerung einerseits und die Tilgung des bisherigen Darlehens es uns andererseits erlauben, auf ein gewachsenes Vermögen zuzugreifen.

Wer nun erneut in der Lage ist, einen Teil des Eigenkapitals zum Kauf von zwei vergleichbaren Immobilien aus dem Privatvermögen heraus beizusteuern, dürfte für den verbleibenden Kaufpreis auch das hierfür erforderliche Fremdkapital erhalten. Nach drei Jahren verfügen wir durch das Hebeln also bereits über drei Immobilien in unserem Vermögen.

3.4. Weitere Möglichkeiten zum Hebeln von Immobilien

Und so geht der Plan immer weiter. Nach weiteren drei Jahren kann man dann mit der Bank erneut nachverhandeln. Dieses Mal sind dann sogar genügend eigene Mittel vorhanden, um vier neue Immobilien zu erwerben. Dabei haben sich keine Veränderungen an den äußeren Konditionen ergeben. Lediglich bei der Einkommensteuer kommt man inzwischen in den Bereich, der tatsächlich steuerlich relevant wird. Aber insgesamt betrachtet macht diese Hebelwirkung durch Fremdfinanzierung durchaus Sinn.

Treiben wir es abschließend vollends auf die Spitze: Nach weiteren drei Jahren – wir sind inzwischen bereits im neunten Jahr nach dem Ersterwerb angekommen – können wir die Erhöhung unseres Immobilienbestands auf insgesamt 17 Einheiten feiern!

4. Immobilien hebeln: Einfluss der Steuern

Betrachten wir den Einfluss der Steuern ein wenig näher. Dabei können wir feststellen, dass sie erst dann relevant werden, wenn die Einnahmen nach Abzug der Finanzierungskosten die Schwelle von 2 % des Immobilienwerts übersteigen. Tatsächlich kann diese Bedingung irgendwann einmal eintreten, doch dauert es, je nachdem, wie stark man die Mieten steigert, noch sehr lange, bis man aus einem ausgeglichenen Liquiditätszufluss in den Bereich des steuerpflichtigen Einkommens gelangt. Realistisch ist dabei ein Zeitraum von zehn Jahren nach Erwerb der ersten Immobilie. Um diese Einkommensteuer zu vermeiden, kann man nun den Verkauf der zuerst erworbenen Immobilie vornehmen. Denn dieser ist ja nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei möglich. Allerdings verbleibt nach Verrechnung des Gewinns mit der Restschuld meist nur ein relativ geringer Gewinn. Aber immerhin kann man diesen dann in den Kauf und das Hebeln von neuen Immobilien investieren.

5. Immobilien hebeln – Fazit

Wenn man das Ziel verfolgt, Immobilienvermögen rasch und beständig aufzubauen, kann das Hebeln von Immobilien sehr effizient sein. Allerdings gehört dazu auch eine hervorragende Planung und Struktur. Außerdem ist gutes Verhandlungsgeschick im Kontakt zu den Banken erforderlich, was wiederum mit einer entsprechenden Bonität in Verbindung steht. Schließlich steht und fällt unsere Gestaltung zum Hebeln von Immobilien mit dem Einwerben neuer Darlehen zur Finanzierung weiterer Immobilien. Steuerliche Faktoren sind hingegen in diesem Zusammenhang weniger relevant, weil die positiven Einnahmen aus der Vermietung oft durch die Finanzierungskosten sowie durch die Abschreibung neutralisiert werden. Erst im späteren Verlauf des Modellzeitraums kann es zu einem spürbaren Anstieg bei der Einkommensteuer kommen. Wenn also einem Fazit an dieser stelle Allgemeingültigkeit zukommt, dann ist es, dass sich das Hebeln mit Immobilien durchaus lohnt.

Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

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