In Zeiten hoher Baukosten und langwieriger Verfahren werden Investments in Immobilien im Ausland wieder interessanter. Dies gilt neben Privatinvestoren auch für institutionelle Anleger. Liegt eine Immobilie allerdings im Ausland, während der Eigentümer in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist, gelten einige Besonderheiten. Sie ergeben sich einerseits aus geltenden Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) und andererseits aus nationalen Rechtsvorschriften.

In diesem Beitrag legen wir den Fokus auf die Besteuerung im Privatvermögen, was auch vermögensverwaltende Personengesellschaften wie Vermieter-GbRs umfasst. Viele Grundsätze gelten allerdings für Körperschaften entsprechend.

1. Grundsatz: Die Besteuerung von Immobilien im In- und Ausland

Wer Immobilien vermietet, erzielt hiermit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Dies gilt für Privatpersonen und Personengesellschaften gleichermaßen, wenn keine gewerblichen Einkünfte vorliegen (zum Beispiel durch eine gewerbliche Prägung nach § 15 Absatz 3 Nummer 2 EStG). Befindet sich eine Immobilie im Betriebsvermögen, verdrängen die freiberuflichen oder gewerblichen Einkünfte diejenigen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Absatz 3 EStG).

Sowohl für Immobilien im Ausland als auch für solche im Inland gelten die Grundsätze der sogenannten Überschusseinkünfte. Sie werden nicht durch Bilanzierung oder EÜR, sondern durch Abzug der Werbungskosten von den Einnahmen ermittelt. Einnahmen sind dabei in § 8, Werbungskosten in § 9 EStG geregelt.

Während zu den Einnahmen insbesondere die Mieten einschließlich der Nebenkosten und gegebenenfalls der Umsatzsteuer gehören, setzen sich die Werbungskosten aus