Steuerliche Ermittlung | Betriebswirtschaftliche Ermittlung

Kaltmiete | EUR 4.000 | EUR 4.000

– Zinsen | EUR 4.000 | EUR 4.000

– Tilgung | Keine Auswirkung! | EUR 1.000

– Abschreibung | EUR 2.000 | Keine Auswirkung

Überschuss | EUR 2.000 (Verlust) | EUR 1.000 (Verlust)

Steuerliche Rechnung ohne Nutzungsdauergutachten | Steuerliche Rechnung mit Nutzungsdauergutachten | Betriebswirtschaftliche Rechnung (Cashflow)

Kaltmiete | EUR 84.000 | EUR 84.000 | EUR 84.000

– Zinsen | EUR 30.000 | EUR 30.000 | EUR 30.000

– Tilgung | Keine Auswirkung! | Keine Auswirkung! | EUR 24.000

– AfA | EUR 20.000 (2 % p.a.) | EUR 70.000 (7 % p.a.) | Keine Auswirkung!

Überschuss | EUR 34.000 (Überschuss – zu versteuern) | EUR 16.000 (steuerlicher Verlust – Steuererstattung) | EUR 30.000 (Überschuss)

Immobilien, metaphorisch auch bezeichnet als „Betongold“, sind seit jeher einer der beliebtesten Wege zum Aufbau großer Vermögenswerte durch Privatpersonen und Unternehmer. Grund dafür sind vor allem die zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten sowie gesetzliche Begünstigungen. Denn insbesondere Privatpersonen können mit Immobilien Steuern sparen, gleichzeitig aber auch ein Vermögen aufbauen. Dies gelingt beispielsweise durch die geschickte Schaffung steuerlicher Verluste.

1. Immobilien zum Steuern sparen kaufen: Wie kann das funktionieren?

Das deutsche Einkommensteuergesetz (EStG) enthält verschiedene Regelungen, die sich überwiegend auf Immobilienvermögen im Privatvermögen beziehen. Denn der Gesetzgeber möchte private Investitionen in Wohnraum fördern, die Eigentumsquote steigern und gleichzeitig den Mangel an Wohnraum beheben. Dies gelingt nur, wenn Privatpersonen (auch) steuerliche Anreize für ihre Investments erhalten.

Die aufeinander abgestimmten Regelungen des EStG ermöglichen im Ergebnis, mit Immobilien Steuern zu sparen, tatsächlich aber Gewinne zu erzielen. Wie das funktioniert, beschreiben wir in den nächsten Absätzen.

1.1. Schritt 1: Grundlagen der Besteuerung von Immobilien

Mit vermieteten Immobilien im Privatvermögen erzielt die Vermieterin oder der Vermieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Die Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten („Einnahmen minus Ausgaben gleich Gewinn oder Verlust“). Zu den Einnahmen gehören dabei insbesondere