Immobilien, egal ob gewerblich oder zu Wohnzwecken vermietet, sind üblicherweise nach den Prozentsätzen in § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG abzuschreiben. Die jährliche Abschreibung liegt dabei bei maximal 3 %, für die meisten Wohngebäude gilt allerdings ein Satz von 2 % pro Jahr. Hieraus ergibt sich eine Abschreibungsdauer zwischen 33 und 50 Jahren – und hier kommt Satz 2 der genannten Vorschrift ins Spiel. Denn mit einem Immobiliengutachten kann die Abschreibung beschleunigt werden, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer unter 33 respektive 50 Jahren liegt. Mit Schreiben vom 22.02.2023 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hier neue Maßstäbe vorgegeben.

1. Grundlage: So sind Immobilien steuerrechtlich abzuschreiben

Für Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens gelten grundsätzlich die Abschreibungsvorschriften des § 7 Absatz 1 EStG. Entsprechende Gegenstände sind linear auf Basis ihrer gewöhnlichen Nutzungsdauer abzuschreiben. Für eine Maschine, die EUR 1.000 kostet und voraussichtlich fünf Jahre genutzt wird, setzt der Steuerpflichtige pro Jahr EUR 200,00 als Abschreibung an. Dies gilt über § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 7 EStG auch für Überschusseinkünfte, zum Beispiel solche aus Vermietung und Verpachtung.

Für Immobilien gelten allerdings andere Grundsätze. Denn hier gibt der Gesetzgeber den jährlichen Prozentsatz, mit dem eine Abschreibung zulässig ist, vor. Von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes sind nach § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG