Geht es um die Bewertung von Unternehmen und Immobilien, ist häufig vom sogenannten Ertragswertverfahren die Rede. Bei ihm wird der erzielbare Verkaufspreis anhand der in den letzten Jahren erzielten Jahresgewinne oder -einnahmen ermittelt. Neben dieser Ermittlungsmethode steht das sogenannte Marktwertverfahren. Hier versucht man, den Marktwert des Unternehmens oder Objektes aus vergleichbaren Veräußerungen abzuleiten.

1. Grundsätze des Marktwertverfahrens

In Einkommen- und Körperschaftsteuer kommt es an vielen Stellen auf den aktuellen Verkehrswert eines Wirtschaftsgutes an. Entsprechendes gilt in Form des gemeinen Wertes auch bei Erbschaften und Schenkungen, also der unentgeltlichen Übertragung materieller und immaterieller Werte. So sind zum Beispiel Entnahmen in der Gewinn- und Verlustrechnung mit dem Teilwert, der regelmäßig dem Verkehrswert entspricht, zu erfassen (§ 6 Absatz 1 Nummer 4 Satz 1 EStG).

Der Gesetzgeber möchte also den tatsächlichen wirtschaftlichen Vorteil erfassen. Aus diesem Grund stellt er beispielsweise bei der Schenkung von Immobilien nicht auf den Buchwert (Anschaffungskosten minus Abschreibungen), sondern auf den am Immobilienmarkt erzielbaren Wiederverkaufspreis ab. Dieser ist insbesondere in Großstädten in den vergangenen Jahren stark gestiegen, während sich „auf dem Papier“ durch die Abschreibung eine Wertminderung ergab.

Der entsprechende Gedanke liegt auch dem Marktwertverfahren zugrunde. Anstelle einer komplexen Berechnungsmethodik leitet man den derzeitigen Wert eines Unternehmens oder einer Immobilie aus tatsächlichen Verkäufen unter fremden Dritten ab. Ein Gutachter betrachtet also die allgemeine Marktlage, die sich bei Immobilien in erster Linie aus dem Quadratmeterpreis ergibt. Bei Unternehmen kommt es auf den Wert an, dem fremde Dritte den einzelnen Geschäftsanteilen – zum Beispiel einer Aktie – beimessen.

2. Das Marktwertverfahren für die Unternehmensbewertung

Soweit eine Bewertung nach deutschem Recht erfolgt, etwa für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, gilt für die Anwendung des Marktwertverfahrens § 11 Absatz 1 bis 3 BewG. Die Norm greift dabei grundsätzlich für alle Unternehmensarten und Rechtsformen, vor allem aber für