Wer gemeinsam mit Geschäftspartnern in Immobilien oder andere Wirtschaftsgüter investiert, nimmt – sofern das Investment im Privatvermögen stattfindet – einige Nachteile in Kauf. Denn sowohl die laufenden Erträge als auch eventuelle Veräußerungsgewinne unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 %. Hinzu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Ein partiarisches Darlehen ermöglicht es den Geschäftspartnern, die Steuerlast zumindest teilweise deutlich zu reduzieren.

Ein „klassischer“ Anwendungsfall für partiarische Darlehen ist der Kauf von Immobilien mit anschließender Sanierung und Weiterveräußerung. Hier entstehen schnell Gewinne in Höhe mehrerer hunderttausend Euro. Der Spitzensteuersatz, der ab einem Einkommen von rund EUR 280.000 greift, wird hier schnell erreicht.

1. Grundsatz: So funktioniert das partiarische Darlehen

Das partiarische Darlehen ist zunächst eine klassische Kapitalüberlassung. Ein Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer den gewünschten Geldbetrag, etwa EUR 200.000, zur Verfügung. Hierüber schließen die Geschäftspartner einen schriftlichen Vertrag, in dem die konkreten Konditionen des partiarischen Darlehens geregelt werden.

Die Besonderheiten bestehen beim partiarischen Darlehen also nicht in der Auszahlung der Darlehenssumme, sondern in der Gewährung der Zinsen. Denn der Darlehensgeber erhält, anders als bei einem klassischen Annuitätendarlehen, keinen festen Zinssatz von beispielsweise 5 %. Vielmehr wird er am Gewinn, den der Darlehensnehmer mit dem zur Verfügung gestellten Kapital erwirtschaftet, beteiligt – zum Beispiel in Höhe von 50 %.

Eine entsprechende Klausel im Darlehensvertrag könnte so aussehen:

㤠2 Zinsen/Gewinnbeteiligung

(1) Das Darlehen ist ausschließlich in Abhängigkeit vom Gewinn zu verzinsen.

(2) Die Vergütung ist der Höhe nach variabel und beträgt 50 % des Gewinns, den der Darlehensnehmer aus der Veräußerung der Immobilie „Musterstraße 10, Musterstadt“ erzielt. Entsteht kein Gewinn, beträgt der Zinssatz 10 % p.a.“

Investieren nun zwei Personen gemeinsam in die Sanierung einer Immobilie, erhält der „Geldgeber“ seinen Anteil am Veräußerungserlös in Form der Zinsen auf sein partiarisches Darlehen ausgezahlt. Auf diese Weise beträgt die Steuerbelastung nur 25 %, da auch Zinsen aus partiarischen Darlehen dem Abgeltungsteuersatz unterliegen.

Der Darlehensnehmer kann die an den Darlehensgeber gezahlten Zinsen hingegen als Veräußerungskosten abziehen und versteuert so ebenfalls nur die Hälfte des Gewinns. Hier beträgt der Steuersatz dann zwar bis zu 45 %, die entsprechende Gestaltung kann aber beliebig oft wiederholt werden. Bei der zweiten Immobilie vergibt also der frühere Darlehensnehmer das partiarische Darlehen an den früheren Darlehensgeber.

Im Ergebnis senken die Geschäftspartner ihre gemeinsame Steuerbelastung auf durchschnittlich 35 % (25 % + 45 % : 2).

2. Steuerliche Behandlung des partiarischen Darlehens

Partiarische Darlehen entsprechen in weiten Teilen üblichen Darlehensvereinbarungen, da sie sich im Wesentlichen nur hinsichtlich der Zinszahlung unterscheiden. Dies führt dazu, dass auch die steuerliche Behandlung weitgehend der eines „normalen“ Darlehens entspricht.

2.1. Behandlung beim Darlehensgeber

Der Darlehensgeber hat die Zinsen, die ihm aus dem partiarischen Darlehen zufließen, als Kapitalerträge nach § 20 Absatz 1 Nummer 4 EStG zu erfassen. Da in der Regel kein Steuerabzug vorgenommen wird, muss er die Zinserträge in seiner Einkommensteuererklärung angeben und – gegebenenfalls – nur deshalb eine Steuererklärung abgeben (§ 32d Absatz 3 EStG).

Die Zinsen unterliegen dem Kapitalertragsteuersatz von 25 % (§ 32d Absatz 1 EStG). Zu beachten sind aber die Fälle des Absatzes 2, denn – analog zu Darlehen unter nahen Angehörigen und nahestehenden Personen – gibt es bestimmte Fälle, in denen die Zinsen dem regulären Einkommensteuersatz unterliegen: