Datum | Thema

5. November 2020 | Die Vorteile einer GbR beim Kauf einer Geschäftsimmobilie

24. Februar 2021 | Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen: Fremdfinanzierung senkt Gewinn

1. April 2021 | Einlage vermieteter Immobilien in KG/SBV: Neue Abschreibung generieren (§ 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG / § 7 Abs. 1 S. 5 EStG)

25. Mai 2021 | Vermietete Immobilie auf Personengesellschaft übertragen – Was ist zu beachten? (dieser Beitrag)

Sie halten eine Immobilie, die Sie derzeit vermieten, im Privatvermögen. Dann erzielen sie grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 Absatz 1 Nummer 1 EStG. Die vermietete Immobilie wollen Sie nun an eine Personengesellschaft veräußern, an der Sie beteiligt sind, beispielsweise eine OHG, KG oder GmbH & Co. Kg., welche die Vermietung kontinuierlich weiterführt. Auf Grund der Beteiligung an der Gesellschaft könnte man denken, der Gesellschafter erziele weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat aber entschieden, dass dies nur unter gewissen Voraussetzungen der Fall ist. Hierzu erklären wir wann dies der Fall ist, welche Folgen daraus resultieren und was bei der Übertragung zu beachten ist.

Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie vermieten und dabei Einnahmen erzielen, dann erzielen Sie grundsätzlich Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte im Sinne des § 21 Absatz 1 Nummer 1 EStG. Diese Beurteilung kann sich laut dem BFH aber durch die Übertragung auf eine Personengesellschaft trotz eigener Beteiligung an dieser Gesellschaft unter gewissen Umständen rückwirkend ändern. Zentraler Bedeutung kommt dabei der Einkünfteerzielungsabsicht zu.

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet in § 2 Absatz 2 EStG grundlegend zwischen den Überschusseinkünfte und den Gewinneinkünften (sogenannter Dualismus der Einkünfteermittlung). Grund für diesen Dualismus ist unteranderem, dass die komplizierte Bilanzierung nur solchen Personen zugemutete werden soll, die geschäftserfahren sind. Folglich hat der Gesetzgeber typisierend festgelegt, dass nur Land- und Forstwirte, Gewerbetreibende und Selbstständige Gewinneinkünfte erzielen und bilanzieren müssen. Um Überschusseinkünfte oder Gewinneinkünfte zu erzielen, muss der Steuerpflichte sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht haben. Diese unterteilt sich in Gewinnerzielungsabsicht für die Gewinneinkünfte und Überschusserzielungsabsicht für die Überschusseinkünfte. Gewinnerzielungsabsicht liegt vor, wenn der Steuerpflichtige die Absicht hat, mit der Tätigkeit einen Gewinn zu erzielen. Hingegen meint die Einkünfteerzielungsabsicht die Absicht mit der Tätigkeit einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Daher unterschieden sich diese beiden Absichten voneinander. Diese Unterscheidung ist laut BFH im Rahmen der Übertragung einer vermieteten Immobilie auf eine Personengesellschaft von zentraler Bedeutung.

Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft ist eine Gesellschaft, die ausschließlich Kapitalvermögen oder Vermögen nutzt. Häufig handelt es sich bei diesem Vermögen um Immobilien. Vermögensverwaltung wird angenommen, wenn das Vermögen zu einer regelmäßig längerfristigen Erhaltung und Fruchtziehung angelegt wird und Umschichtung der Vermögenswerte demgegenüber in den Hintergrund tritt (§ 14 Satz 3 AO). Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft erzielt daher Überschusseinkünfte. Daher können die Gesellschafter der Personengesellschaft auch keine Mitunternehmer im Sinne des § 15 Absatz 1 Nummer 2 EStG sein. Folglich muss bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft auch keine Gewinnerzielungsabsicht, sondern Überschusserzielungsabsicht vorliegen.

Eine gewerblich tätige Personengesellschaft liegt vor, wenn ihre Tätigkeit die Merkmale des § 15 Absatz 2 EStG erfüllt. Folglich muss die Gesellschaft selbstständig, nachhaltig und mit Gewinnerzielungsabsicht am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teilnehmen und darf zudem keine reine Vermögensverwaltung betreiben und keine freiberufliche oder Land und Forstwirtschaftliche Tätigkeit ausüben.

Gewerblich geprägte Personengesellschaften sind in § 15 Absatz 3 EStG geregelt. Diese Norm bestimmt, dass die in § 15 Absatz 3 Nummer 1 und 2 EStG aufgeführten Personengesellschaften grundsätzlich als gewerbliche Unternehmen zu behandeln sind. Damit eine Personengesellschaft, welche an sich keiner gewerblichen, sondern einer vermögensverwaltenden oder freiberuflichen Tätigkeit nachgeht, nach § 15 Absatz 3 Nummer 2 EStG einen fiktiven Gewerbebetrieb bildet müssen folgende Tatbestandsvoraussetzungen vorliegen: