Wer Vermögen vererben oder verschenken möchte, der hat meist ein Interesse daran, dass die damit verbundene Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer so gering wie möglich ausfällt. Eine Option, wie man dieses Ziel erreichen kann, bietet die Erbschaft oder Schenkung einer Altbau-Immobilie. Denn die Bewertung einer Altbau-Immobilie bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer ist steuerlich besonders vorteilhaft, weil ihr Alter einen niedrigen Bewertungsfaktor bedingt. Dabei beeinflussen jedoch auch andere Faktoren die Bewertung der Altbau-Immobilie. So sind die Höhe der jährlichen Mieteinnahmen sowie die pauschale Berechnung der hierzu ansetzbaren Kosten ebenso von Bedeutung wie die Abzinsung des Werts der Grundstücksfläche. Im Vergleich dazu fällt der tatsächliche Verkehrswert einer solchen Altbau-Immobilie meist deutlich höher aus. Doch auch im Vergleich etwa zu einem Neubau von gleichem Wert können hier Altbau-Immobilien steuerlich brillieren.

Im Video erklären wir Ihnen den steuerlichen Vorteil einer Altbau-Immobilie bei der Bewertung zur Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.

1. Das Bewertungsgesetz bestimmt die Bewertung von Altbau-Immobilien

In Deutschland existieren unterschiedliche gesetzliche Bewertungsnormen. Manche sind in den Gesetzen enthalten, die auf spezielle Steuern Bezug nehmen, wie etwa das Einkommensteuergesetz. In solchen speziellen Fällen haben diese Regeln natürlich Vorrang vor anderen, allgemeineren Regeln. Enthalten Steuergesetze jedoch keine eigenen Bewertungsnormen, dann konsultiert man dazu das Bewertungsgesetz. Denn das Bewertungsgesetz ist genau für diese Verwendung gedacht. So enthält es auch die allgemeinen Bewertungsregeln zur Anwendung bei Fragen im Zusammenhang mit dem Erbschaftsteuergesetz und Schenkungsteuergesetz.

Auch im Falle einer Bewertung einer Altbau-Immobilie für Zwecke der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer ist das Bewertungsgesetz maßgebend. Deshalb schauen wir nun im Folgenden, welche Regeln die Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bestimmen.

2. Gesetzliche Normen zur Bewertung von Immobilien

Bei der Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Veranlagung zur Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer stehen drei mögliche Bewertungsverfahren im Vordergrund: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Hinzu kommt noch die Bewertung von unbebauten Grundstücken.

Doch wollen wir einen wichtigen Aspekt, der jede der gleich vorgestellten Bewertungsmethoden hinfällig macht, gleich vorwegnehmen. Denn wenn man nämlich nachweisen kann, dass der tatsächliche Verkehrswert, man spricht hierbei auch vom gemeinen Wert, unter dem nach den gesetzlich festgelegten Vorschriften ermittelte Wert liegt, dann ist der Verkehrswert bei der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer anzusetzen.

2.1. Bewertung des Immobilienwerts im Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt bei Immobilien zur Anwendung, bei denen es sich um Wohneigentum, Teileigentum oder um ein Ein- oder Zweifamilienhäuser handelt. Dazu besteht einerseits die Möglichkeit den Wert der Immobilie durch Vergleich zu einem ähnlichen Immobilienobjekt festzustellen, für den ein Verkaufspreis bekannt ist. Mit anderen Worten setzt man hierbei den Verkehrswert einer Immobilie an.

Oft ist es dann aber auch ein Bausachverständiger, der ein Gutachten zur Bewertung im Vergleichswertverfahren erstellt. Alternativ kann man die Dienstleistung eines Gutachterausschusses der Städte und Kreise heranziehen, um die Bewertung einer Immobilie im Vergleichswertverfahren zu begründen. Dabei legt man Bezugseinheiten zugrunde, die wiederum als Faktor bei der Bewertung der Immobilie einfließen. Findet dabei lediglich eine Bewertung des Gebäudes statt, so ist zusätzlich die Bewertung des Grund und Bodens auf Basis der Bewertungsvorschriften bei unbebauten Grundstücken vorzunehmen.

2.2. Bewertung von vermieteten Immobilien im Ertragswertverfahren

Selbstverständlich wollen wir auch untersuchen, wie die Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer erfolgt, die durch Vermietung Erträge generieren. Im Gesetz findet man dazu den Begriff Gebäudeertragswert. Allerdings findet das Ertragswertverfahren nur dann bei Mietwohngrundstücken und geschäftlich genutzten Grundstücken Anwendung, wenn hierfür auf lokaler Ebene ein Vergleich bei der Miethöhe nachvollziehbar ist. Neben reinen Mietobjekten fallen aber auch gemischt genutzte Immobilien hierunter.

Zur Bewertung der Immobilie ist zunächst ein Rohertrag zu ermitteln, von dem abziehbare Bewirtschaftungskosten subtrahiert werden, um den Reinertrag zu bestimmen. Hierzu kommt allerdings noch die Verzinsung des Bodenwerts, die den Rohertrag ebenfalls mindert. Dabei erfolgt die Verzinsung des Grund und Bodens auf Basis der Bewertung von unbebauten Grundstücken. Daraus resultiert der Immobilienwert, auf den dann die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer anfällt.

Interessanterweise enthält die Vorschrift zur Ermittlung des Gebäudewerts im Ertragswertverfahren auch eine Anweisung, die das Alter des zu bewertenden Gebäudes miteinbezieht. Denn dieses beeinflusst über einen Faktor den Wert der Immobilie. Und dies ist natürlich auch für die Bewertung von Altbau-Immobilien bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer von Bedeutung.

2.3. Bewertung von Immobilien im Sachwertverfahren

Für Grundstücke, die in den zuvor genannten Fällen unbeachtet blieben, sieht das Bewertungsgesetz den Ansatz im Sachwertverfahren vor. Auch bei der Bewertung im Sachwertverfahren unterscheidet man zwischen Gebäude und Grund und Boden.

Dabei geht man zur Bewertung des Gebäudewerts von den sogenannten Regelherstellungskosten eines Gebäudes aus. Hierbei handelt es sich um einen pauschalen Bewertungsansatz, der auf Daten des statistischen Bundesamts zu den Herstellungskosten von Gebäuden basiert.

Dagegen bewertet man Grund und Boden wiederum über die Vorschrift, die für unbebaute Grundstücke besteht. Insgesamt bestimmt auch hier die Summe aus der Bewertung von Grund und Boden sowie der Regelherstellungskosten den Wert einer Immobilie.

2.4. Bewertung von unbebauten Grundstücken

Nun also zu der bereits erwähnten Bewertung unbebauter Grundstücke. Dabei legt man den sogenannten Bodenrichtwert pro Flächeneinheit als Maßstab an (§ 179 BewG). Auch hier tragen Städte und Kreise die Verantwortung zur Bestimmung der Bodenrichtwerte in ihrem Verwaltungsbereich, wobei deren Gutachterausschüsse diese Arbeit ausführen. Da der Bodenrichtwert in § 196 BauGB genau bestimmt ist und sonst keine weitere steuerliche Relevanz hat, genügt es ihn hierbei kurz zu erwähnen. Wichtig ist lediglich, dass dadurch der Wert des Grund und Bodens einen konkreten Betrag erhält, mit dem man die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer berechnen kann.

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3. Vergleichendes Beispiel zur Bewertung einer Altbau-Immobilie

Da nun die Grundlagen zur Bewertung einer Altbau-Immobilie vorliegen, ist es an der Zeit, ein Rechenexempel hierzu zu geben. Da jedoch die Bewertung von der Art der Immobilie beziehungsweise von ihrer Nutzung abhängt, begnügen wir uns mit einem repräsentativen Beispiel.

3.1. Ausgangssituation zur exemplarischen Bewertung einer Altbau-Immobilie

3.2. Exemplarische Bewertung einer Altbau-Immobilie

3.2.1. Ermittlung des Reinertrags im Ertragswertverfahren

Zunächst berechnen wir den Reinertrag, den die Altbau-Immobilie jährlich erbringt. Dabei kürzen wir den Ertrag um pauschale Bewirtschaftungskosten, die wir hierbei mit 20 % der Erträge ansetzen dürfen. Ferner kommt noch die Verzinsung von Grund und Boden mit einem gesetzlich bestimmten Liegenschaftszinssatz von 5,5 % zum Ansatz. Dabei gilt dieser Zinssatz für Immobilien, die bis zu 50 % gewerblich genutzt werden. Davon wollen wir auch in unserem Beispiel ausgehen.