Die Übertragung von Immobilien – entweder innerhalb der Familie oder zwischen fremden Dritten – löst regelmäßig verschiedene steuerliche Folgen aus. Soweit Einkommen- oder Schenkungsteuer entsteht, bietet sich dabei die Vereinbarung eines befristeten oder lebenslangen Wohnrechts an. Denn das Wohnrecht mindert den Wert der Schenkung und führt ertragsteuerlich zu (zusätzlichen) Anschaffungskosten. Sie wirken sich mitunter im Rahmen der Abschreibung aus.

1. Grundsatz: Immobilien ohne Wohnrecht übertragen

Gerade im Familienverbund kommt es immer wieder zur Übertragung von Immobilienvermögen. Als Vater oder Mutter möchten Sie beispielsweise, dass Ihre Kinder ein bestehendes Vermietungsobjekt übernehmen, es bewirtschaften und entsprechende Überschüsse erzielen. Allerdings möchte auch der Fiskus einen Anteil an den übergehenden Wirtschaftsgütern, denn bei unentgeltlichen Übertragungen wird die sogenannte Schenkungsteuer von bis zu 30 % fällig.

Entsprechendes gilt auch bei privatgenutzten Immobilien, etwa einem Einfamilienhaus. Hat dieses einen bestimmten Wert, kann die Schenkung ebenfalls der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen. Bei Vermietungsimmobilien führt der Rechtsnachfolger die Abschreibung des Rechtsvorgängers fort, wenn das Objekt ganz oder teilweise unentgeltlich übergeht. Ist die Immobilie bereits vollständig abgeschrieben oder besteht noch eine AfA-Bemessungsgrundlage, die deutlich unter dem aktuellen Wert des Gebäudes liegt, werden steuerliche Potenziale nicht optimal genutzt.

Eine mögliche Gestaltung besteht daher im Verkauf der Immobilien an die zukünftige Eigentümerin oder den zukünftigen Eigentümer. Gleichzeitig sollten sich die Veräußerer ein Wohnrecht vorbehalten. Es führt dazu, dass die bisherigen Eigentümer die Wohnung weiterhin nutzen dürfen, und mindert mit dem entsprechenden Kapitalwert die Höhe der steuerpflichtigen Schenkung.

2. Privat genutzte Immobilien mit Wohnrecht auf Rechtsnachfolger übertragen

Immobilien, die ausschließlich zu privaten Wohnzwecken genutzt werden, sind für die Besteuerung grundsätzlich irrelevant. Gleichzeitig haben sie – bedingt durch die Marktentwicklung der letzten Jahre und Jahrzehnte sowie vor allem in urbanen Gebieten – häufig erhebliche Werte erreicht. Dies kann zu einer hohen Belastung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer führen, wenn die Steuerbefreiung für Familienheime (§ 13 Absatz 1 Nummer 4a bis 4c EStG) keine Anwendung findet.

Denn bei den Befreiungen der Nummern 4b und 4c muss die Erwerberin oder der Erwerber den Familienwohnsitz für mindestens 10 Jahre nach der Schenkung weiterhin für eigene Wohnzwecke nutzen. Handelt es sich bei der Immobilie nicht um ein Familienheim oder wird ein solches anderweitig genutzt, etwa für eine Vermietung an fremde Dritte, setzt das Finanzamt Erbschaft- oder Schenkungsteuer in voller Höhe fest. Der bisherige „Nullbescheid“ wird in diesen Fällen nach § 175 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 AO, bedingt durch ein rückwirkendes Ereignis, geändert.

Durch ein Wohnrecht lässt sich die Belastung mit Schenkungsteuer unmittelbar reduzieren. Eine solche Gestaltung bietet sich immer dann an, wenn bereits bei Übergang der Immobilie bekannt ist, dass keine (10 Jahre anhaltende) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfolgt oder dass kein Familienheim im Sinne der Norm vorliegt.

2.1. Vereinbarung und Auswirkungen des Wohnrechts

Das Wohnrecht mindert nach § 10 Absatz 1 ErbStG den Wert der Schenkung. Die Festlegung erfolgt daher in drei Schritten: