Wer Immobilien vermietet, muss zwischen Anschaffungs-, Herstellungs- und sofort abziehbaren Kosten unterscheiden. Das Steuerrecht ordnet die jeweiligen Aufwendungen nach bestimmten Kriterien einer dieser Kategorien zu. Insbesondere Erhaltungs- und Modernisierungskosten führen dabei häufig zu Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt. Grund hierfür ist, dass der Investor die Aufwendungen sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehen möchte, das Finanzamt aber eine Verteilung über den Abschreibungszeitraum (50 Jahre oder 30 Jahre) anordnet. Eine entscheidende Rolle hierbei spielt der Begriff der sogenannten Standardhebung. Wann eine solche vorliegt, wie sie sich vermeiden lässt und welche steuerlichen Folgen eintreten, zeigen wir in diesem Beitrag!

1. Grundsatz: Erhaltungs- und Modernisierungskosten als abziehbarer Aufwand

Nach § 9 Absatz 1 Satz 1 EStG sind Aufwendungen für Erhaltung und Modernisierung einer Immobilie sofort als Werbungskosten abziehbar. Entsprechendes gilt nach § 4 Absatz 4 EStG für Betriebsausgaben, wenn die Immobilie zum Beispiel Betriebsvermögen einer Immobilien-GmbH darstellt.

Dieser Grundsatz unterscheidet Aufwendungen für die Modernisierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Denn diese muss der Steuerpflichtige nach § 7 Absatz 4 EStG über die Nutzungsdauer der Immobilie abschreiben; ein vollständiger Ansatz im Jahr der Bezahlung scheidet aus. Die Nutzungsdauer wird vom Gesetz mit 33 Jahren oder 50 Jahren fingiert. Im Einzelfall kann eine kürzere Nutzungsdauer zum Ansatz kommen, wenn ein Nutzungsdauergutachten vorliegt (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG).

Die Standardhebung nimmt hier quasi eine „Mittelposition“ ein. Entsprechendes gilt für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Der Gesetzgeber lässt hierbei Erhaltungs- oder Modernisierungskosten nicht sofort zum Abzug zu, sondern ordnet eine Verteilung auf die Nutzungsdauer der Immobilie an. Dies erfolgt allerdings nur, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen.

2. Anschaffungsnahe Herstellungskosten vs. Standardhebung: die Unterschiede

Nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzung oder Modernisierung der Immobilie zu den Anschaffungskosten, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb anfallen. Ist diese Voraussetzung erfüllt, müssen die eigentlich sofort abziehbaren Kosten also auf die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt werden. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) und mindern den Überschuss aus der Vermietung.

Entscheidend ist allerdings, dass die innerhalb von 3 Jahren aufgewendeten Beträge 15 % der Anschaffungskosten erreichen oder übersteigen. Bleiben die Aufwendungen unter dieser Grenze, sind sie weiterhin als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar. Sie mindern den Überschuss aus der Vermietung daher nicht über die gesamte Nutzungsdauer, sondern im Jahr der Zahlung.

Bei der Standardhebung gelten andere Grundsätze. Hier kommt es insbesondere nicht auf die Höhe der Kosten oder den Zeitpunkt ihrer Investition an. Entscheidend ist lediglich, welche Auswirkungen die Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen auf den Wohnwert der Immobilie nehmen. Sind hier bestimmte Kriterien erfüllt, liegen Anschaffungskosten vor.

3. Die Standardhebung im Detail

Nach § 255 Absatz 1 Satz 1 HGB sind Anschaffungskosten alle Aufwendungen, die geleistet werden, um eine Immobilie zu erwerben und sie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Dabei ist eine Immobilie „betriebsbereit“, wenn sie nach den Wünschen der Erwerberin oder des Erwerbers nutzbar ist. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine zu Wohnzwecken erworbene Immobilie auch tatsächlich bewohnbar ist.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte sich in gleich mehreren Entscheidungen mit der Frage dieser „Betriebsbereitschaft“ zu beschäftigen (unter anderem BFH-Urteile vom 9.5.1995 – BStBl 1996 II S. 628, 630, 632, 637 –; vom 10.5.1995 – BStBl 1996 II S. 639 – und vom 16.7.1996 – BStBl II S. 649). Hier hat er ausgeführt, wie im Einzelfall zwischen