Ferienwohnungen erleben, auch durch Portale wie Airbnb und verstärkt durch die Covid-19-Pandemie, einen echten Hype. Immer mehr Menschen nutzen die Möglichkeit, abseits der Großstadt Zimmer oder Apartments für einige Tage oder auch Wochen anzumieten. Doch was gilt eigentlich für Ferienwohnungen in der Steuererklärung? Welche Einkünfte werden erzielt, wo sind diese anzugeben und welche Kosten können private Vermieterinnen und Vermieter geltend machen?

1. Grundsatz: Eine Ferienwohnung führt zu Einkünften aus Vermietung

Nach § 21 EStG gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unter anderem die Einkünfte aus der Überlassung von Grundbesitz. „Grundbesitz“ meint dabei Grundstück und Bebauung gleichermaßen, sodass auch die Vermietung eines einzelnen Zimmers unter die Vorschrift fallen kann.

Nach § 2 Absatz 1 EStG entsprechen die „finalen“ Einkünfte dem Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben, die nach § 9 EStG als „Werbungskosten“ bezeichnet werden. Ziehen Vermieter die Werbungskosten von den Einnahmen ab, entsteht entweder ein positiver Überschuss oder ein Verlust. Während auf den Überschuss Einkommensteuer zu zahlen ist, wird ein Verlust mit anderen Einkünften verrechnet. So entsteht gegebenenfalls eine steuerliche Ersparnis, weil das Einkommen insgesamt niedriger ausfällt.

2. Ermittlung der Einkünfte bei Vermietung von Ferienwohnungen

Steuerlich relevant wird die Vermietung einer Ferienwohnung erst, wenn der Vermieter mit ihr nachhaltig positive Überschüsse erzielen möchte. Diese sogenannte Einkunftserzielungsabsicht ist also Voraussetzung dafür, dass ein Überschuss oder ein Verlust vom Finanzamt anerkannt werden kann. Fehlt die Absicht zur Erzielung von Einkünften, fallen auf Gewinne keine Steuern an; gleichzeitig haben Verluste keine steuerliche Auswirkung (BFH, Urteil vom 25.06.1984, GrS 4/82).

Die Einkunftserzielungsabsicht ist ein subjektives Tatbestandsmerkmal, das vom Finanzamt bei der Veranlagung überprüft wird. Sofern in der Anfangszeit nur Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung anfallen, wird die Behörde die Steuerbescheide zunächst vorläufig erlassen (§ 165 AO).

Entscheidend ist bei Vermietungseinkünften stets der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.

2.1. Einnahmen: Diese Posten gehören dazu

Zu den Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung gehören alle Gelder und geldwerten Vorteile (§ 8 EStG). Sie müssen der Vermieterin oder dem Vermieter zufließen und eine Gegenleistung für die Überlassung der Räumlichkeiten darstellen. Auch ein sonstiger Zusammenhang reicht aus, sodass beispielsweise Zinsen nach § 20 Absatz 8 EStG ebenfalls zu den Vermietungseinnahmen gehören können.

Klassischerweise sind folgende Gelder und geldwerten Vorteile den Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung zuzuordnen: