Veräußerungspreis der Immobilie | EUR 1.000.000

Historische Anschaffungskosten | EUR 200.000

Vorgenommene Abschreibungen zwischen Kauf und Verkauf | EUR 150.000

Damit Buchwert zum Verkaufszeitpunkt | EUR 50.000

Veräußerungsgewinn nach § 4 Abs. 1 Satz 1 EStG | EUR 950.000

Die Vermietung von Immobilien war und ist ein lukratives Geschäft, denn nicht umsonst ist hier regelmäßig die Rede vom sogenannten „Betongold“. Wer Immobilien vermieten möchte, muss sich aber auch mit den steuerlichen Besonderheiten dieses Vorhabens auseinandersetzen. Dies betrifft neben der Versteuerung von Mieteinnahmen auch die Wahl der richtigen Rechtsform, denn je nach Investitionsvolumen und Lage kann beispielsweise die Gründung einer Immobilien-GmbH zweckmäßig sein. Wir schauen uns die wichtigsten steuerlichen Grundlagen etwas genauer an und vergleichen dabei auch die private mit der gewerblichen Vermietung!

1. Grundsatz: Immobilien als Privatperson oder GmbH vermieten?

Vermieterinnen und Vermieter beziehungsweise solche, die es noch werden möchten, sollten sich bereits vor Bau oder Kauf der Immobilie mit der Frage nach der richtigen Rechtsform beschäftigen. In der Regel befinden sich vermietete oder verpachtete Grundstücke im Privatvermögen und werden aus diesem „heraus“ an andere Personen überlassen. Wohnungen, Immobilien, bebaute und unbebaute Grundstück sind dabei steuerrechtlich gleichgestellt. Auch die Vermietung einer einzelnen Eigentumswohnung gilt steuerrechtlich als Überlassung einer (kleinen) Immobilie.

Alternativ erfolgt die Gründung einer Kapitalgesellschaft, klassischerweise einer Immobilien-GmbH oder Immobilien-UG (Unternehmergesellschaft). Sie verfolgt dann den Gesellschaftszweck „Verwaltung von Grundvermögen“ und unterliegt hierdurch steuerlichen Begünstigungen. So greift beispielsweise die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer, die Kapitalgesellschaften üblicherweise entrichten müssen.

Damit ist die Vermietung einer Immobilie in der Kapitalgesellschaft zwar im „laufenden Geschäft“ günstiger, später ist allerdings keine steuerfreie Veräußerung mehr möglich. Wer Immobilien vermieten möchte, muss diese und weitere Vor- sowie Nachteile im Einzelfall gegeneinander abwägen.

Die Rechtsform ändert allerdings zunächst nichts an den steuerlichen Grundsätzen zur Behandlung von Grundvermögenswerten. Dies liegt auch daran, dass das für Kapitalgesellschaften geltenden Körperschaftsteuergesetz (KStG) an vielen Stellen auf das „private“ Einkommensteuergesetz (EStG) verweist.

2. Immobilien vermieten – Behandlung im Privatvermögen

Das Gros der deutschen Vermieter hält seine vermieteten Immobilien im Privatvermögen. Grund dafür ist unter anderem die Möglichkeit, das Grundvermögen nach 10 Jahren steuerfrei veräußern zu können. Gerade in Regionen mit hohem Wertzuwachs bietet § 23 EStG an dieser Stelle attraktive Gestaltungsmöglichkeiten.

Private Vermieterinnen und Vermieter erzielen mit ihrer Tätigkeit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die unter § 21 EStG fallen. Zu versteuern ist der sogenannte Überschuss, der sich durch Abzug der Werbungskosten von den Einnahmen ergibt.

Natürliche Personen, die ihre Immobilien vermieten, tragen damit zwar über den Vermietungszeitraum selbst eine höhere Steuerlast, als es beispielsweise in der GmbH der Fall wäre. „Hintenraus“ sparen sie allerdings die Einkommensteuer auf entstehende Veräußerungsgewinne.

2.1. Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Zu den Einnahmen aus der Tätigkeit als Vermieterin oder Vermieter gehören alle Geld- und Sachbezüge, die in diesem Rahmen zufließen (§ 8 EStG). Dies sind in erster Linie folgende Geldbeträge: