Wer Grundbesitz vermietet, erzielt hiermit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – so regelt es das Einkommensteuergesetz. Nach § 21 Absatz 2 EStG erfolgt bei verbilligter Vermietung, also einer solchen zu Mieten weit unterhalb der ortsüblichen Marktmiete, eine Kürzung des sogenannten Werbungskostenabzugs. Abschreibung, Nebenkosten und Co. sind den Einnahmen dann nur noch anteilig gegenzurechnen. Bei Luxusimmobilien gelten allerdings bestimmte Besonderheiten – denn der Bundesfinanzhof (BFH) stellt regelmäßig fest, dass hier keine ortsübliche Miete zu ermitteln ist.

1. Vermietung und Verpachtung: Wer erzielt entsprechende Einkünfte?

Immobilien sind ein klassischer Bestandteil privaten Vermögensaufbaus und privater Vermögensverwaltung. Sie dienen – sofern sie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden – in der Praxis meist als Kapitalanlage von Privatpersonen. Entsprechendes gilt für unbebaute Grundstücke, wenn eine Verpachtung zum Beispiel für gewerbliche oder Lagerzwecke erfolgt. Diese Grundsätze gelten auch für Luxusimmobilien, also Wohngebäude mit einem besonderen Wert, etwa durch Lage, Größe und Ausstattung.

Erträge aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien sind Einkünfte nach § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG. Sie gehören zu den Überschusseinkunftsarten, sodass Steuerpflichtige hier den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 8 und 9 EStG) zu ermitteln haben. Der so berechnete Betrag unterliegt dem privaten Einkommensteuersatz, der – inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer – bei bis zu 50 % liegen kann. Es gilt das Zu- und Abflussprinzip des § 11 Absatz 1 und 2 EStG.

Erfolgt die Vermietung von Immobilien gewerblich, liegen nach § 21 Absatz 3 EStG keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mehr vor. Denn hier muss eine Zurechnung zu den anderen, meist gewerblichen oder freiberuflichen, Einkünften erfolgen. „Klassische“ Anwendungsfälle für § 21 Absatz 3 EStG sind beispielsweise: