In zahlreichen Familien existiert erhebliches Immobilienvermögen, dessen Wert sich in den letzten Jahren deutlich erhöht hat. Werden diese Immobilien vermietet, bleiben Steuersparpotenziale möglicherweise ungenutzt – denn die jährliche Abschreibung wird weiterhin von der alten, niedrigen Bemessungsgrundlage vorgenommen. Mit dem Umfinanzierungskarussell generieren Eigentümer neues Abschreibungsvolumen, ohne die Immobilie aus der Familie geben zu müssen.

1. Grundfall: Private Immobilienfinanzierung ohne steuerliche Auswirkung

Privatpersonen, die eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken erwerben, haben hier vergleichsweise wenig (Steuer-)Gestaltungsspielraum. Denn sie können – mit Ausnahme von Denkmälern und vergleichbaren Objekten – keine Abschreibung geltend machen. Auch Schuldzinsen, die für ein eventuell aufgenommenes Darlehen anfallen, sind steuerlich irrelevante Kosten der privaten Lebensführung nach § 12 Nummer 1 EStG.

Mit dem sogenannten Umfinanzierungskarussell lassen sich diese nachteiligen Auswirkungen umgehen. Korrekt angewandt, profitieren Privatpersonen nicht nur von der Abziehbarkeit der Schuldzinsen, sondern auch von einer Abschreibungs-Bemessungsgrundlage in Höhe des aktuellen Verkehrswertes.

Voraussetzung für das Umfinanzierungskarussell ist Immobilienvermögen, welches sich bereits im Familienverbund befindet – optimaler Weise seit mehr als 10 Jahren. Diese Gebäude müssen vermietet sein, also zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) genutzt werden. Eine Vermietungsabsicht reicht bereits aus, sodass kein aktives Miet- oder Pachtverhältnis bestehen muss.

Zusammengefasst sollten für eine optimale Ausgestaltung des Umfinanzierungskarussells also folgende Voraussetzungen erfüllt sein: