Die eigene Immobilie spielt in den meisten Branchen eine wichtige Rolle, dient sie doch als Büro- oder Lagerraum. Dabei ist es allerdings gerade im Unternehmensverbund nur selten zweckmäßig, die betriebliche Immobilie im operativen Betriebsvermögen zu erwerben und zu halten. Unternehmer sollten vielmehr eine eigenständige Vermietungsgesellschaft als Schwester-GmbH unter ihrer Holding positionieren und die Immobilie von dieser an das operative Unternehmen vermieten. Auf diese Weise lässt sich ein Steuersatzgefälle nutzen, da Vermietungsgesellschaften in der Regel nur 15 % Körperschaft- und keine Gewerbesteuer zu entrichten haben.

1. Ausgangsfall: Betriebliche Immobilie im operativen Unternehmensvermögen

Wächst ein Unternehmen ohne unmittelbare steuerliche Optimierung, wird die gewerblich genutzte Immobilie häufig direkt in das operative Betriebsvermögen „hineinerworben“. Sie stellt dann notwendiges Betriebsvermögen des jeweiligen Gewerbebetriebes – zum Beispiel des Einzelunternehmens oder einer Kapitalgesellschaft – dar (R 4.2 Absatz 1 EStR). Dort sind die Büro-, Versand- oder Lagerräume mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren (§ 6 Absatz 1 Nummer 1 EStG).

Mit diesen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steht das Objekt nun in den Büchern der operativen Gesellschaft. Sie kann es mit 3 % pro Jahr abschreiben (§ 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 EStG) und insoweit ihren Gewinn mindern, entrichtet im Übrigen aber 30 % Körperschaft- und Gewerbesteuer auf ihre schlussendlichen Erträge.

Ohne separate Vermietungsgesellschaft bleibt es also bei einer vollständigen Besteuerung aller Gewinne mit 30 %. Würde sich der Unternehmer für die Gründung einer separaten Immobilien-GmbH entscheiden, könnte er die Immobilie an sein operatives Unternehmen vermieten. Da die Gewinne des Immobilienunternehmens nur mit 15 % Körperschaftsteuer belastet werden, lässt sich auf diese Weise ein Steuersatzgefälle ausnutzen. Dennoch bleibt es bei einer Abschreibung von jährlich 3 %.

2. Aufbau und Strukturierung der Vermietungsgesellschaft

Eine Vermietungsgesellschaft ist üblicherweise Teil eines Unternehmensverbundes, der zum Beispiel aus einer Holding-GmbH auf der einen und einer operativen Kapitalgesellschaft auf der anderen Seite besteht. Das Vermietungsunternehmen wird nun als Schwestergesellschaft neben dem operativen Unternehmen positioniert.

2.1. Schritt 1: Gründung der Vermietungsgesellschaft

Bei der Vermietungsgesellschaft handelt es sich um eine reguläre GmbH oder UG (auch anderen Kapitalgesellschaften sind denkbar). Sie verfolgt den Zweck des Erwerbs, der Verwaltung, Instandsetzung, Vermietung und gegebenenfalls auch Veräußerung von Grundvermögen. Gesellschafterin des Vermietungsunternehmens ist regelmäßig die nun gemeinsame Holding, es kommen aber auch Stiftungen oder Privatpersonen als Gesellschafter infrage.

Einziger Zweck der Vermietungsgesellschaft ist die Verwaltung eigenen Grundbesitzes im Sinne des § 9 Nummer 1 Satz 2 fort folgende GewStG. Hierdurch erhält die Gesellschaft die sogenannte erweiterte Kürzung nach Gewerbesteuerrecht, was im Ergebnis – wenn keine (schädlichen) Nebentätigkeiten ausgeübt werden – einer vollständigen Befreiung von der Gewerbesteuer gleichkommt.

2.2. Schritt 2: Erwerb und Vermietung der betrieblichen Immobilien

Nun erwirbt die Vermietungsgesellschaft die für das operative Unternehmen benötigten Immobilien oder lässt diese errichten. Entsprechendes gilt für Parkflächen und sonstige Außenanlagen, die unter den Begriff des Grundbesitzes fallen.

Das Vermietungsunternehmen darf dabei ausschließlich den Grundbesitz selbst verwalten. Betriebsvorrichtungen und sonstige Einrichtungsgegenstände, beispielsweise Maschinen und EDV, muss das operative Unternehmen selbst erwerben und betreiben. Alternativ überlässt die Vermietungsgesellschaft auch diese Wirtschaftsgüter, muss dabei aber beachten, dass die Einnahmen aus dieser Überlassung maximal 5 % der Erträge aus der Verwaltung des Grundbesitzes betragen dürfen. Auch wenn die 5-%-Hürde unterschritten wird, ist die erweiterte Kürzung für die Mitverpachtung anderer Wirtschaftsgüter ausgeschlossen (§ 9 Nummer 1 Satz 3 Buchstabe c und Satz 4 GewStG).

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, schließt das Vermietungs- mit dem operativen Unternehmen entsprechende Mietverträge über den Grundbesitz ab. Während die Mieteinnahmen auf operativer Ebene zu einer Steuerersparnis in Höhe von 30 % führen, unterliegen sie bei der Vermietungsgesellschaft einer Besteuerung mit lediglich 15 % Körperschaftsteuer. Das so entstehende Steuersatzgefälle lässt sich optimal nutzen, indem sogenannte Umsatzmieten vereinbart werden. Die Höhe der Jahresmiete richtet sich dabei nach den Umsätzen der operativen Gesellschaft.

Übrigens: Neben der gewerblichen Vermietung kann die Vermietungsgesellschaft auch Wohnungen und Mehrfamilienhäuser erwerben, die sie anschließend an Privatpersonen vermietet. Auch hier gelten allerdings die Grundsätze zu schädlichen Nebentätigkeiten, die die erweiterte Kürzung gefährden können.

3. Übertragung von Immobilien auf das Vermietungsunternehmen

Besteht aktuell eine Struktur ohne Vermietungsgesellschaft und soll eine solche geschaffen werden, gilt es hierzu, zunächst die im operativen Betriebsvermögen liegenden Immobilien auf das Vermietungsunternehmen zu übertragen. Hierfür bestehen grundsätzlich drei Möglichkeiten: